法国小说大家普鲁斯特说
病人比正常人更接近自己的灵魂
策马扬鞭二十年，武汉楼市久违的感觉不得劲
年关将至，是时候来一次全面的体检
看看到底是哪里生病了
01
先分享前不久收获的一段话
很多身体硬朗的老人出问题，都是从摔了一跤开始的
为什么老人容易摔跤呢
因为老人脚上的小毛病，被鞋子包裹住所以容易被自己或者子女忽视
而往往就是这么不经意的小问题，却是打破整个健康平衡的致命问题
希望每个老年人都关心自己的脚、希望每个子女都常常看看父母的脚
生命本就无情，让可以控制的意外，尽量少一些
言归正传，谈到今年的楼市
尽管还有心心念念的双旦佳节，过完才算
但是，似乎已经提前交出了一份满意的答卷
在停摆近3个月的前提下，新房成交量恢复至年的80%，与年持平
的确，光看数据
确实优秀、确实红火
然而，每个身处行业的人、想买房的人却感觉到了寒意
数据掩盖下的楼市，究竟哪里不对了
问题的症结在哪里，早发现、早治疗
名老中医，一瞧这情况
预售证发售过量导致的
什么意思
今年的新房成交量，是由约张预售证合力做到的，而去年这一数据仅为张
也就是单个楼盘的成交量在减小，吃不饱变成常态
话是没错
基于这一逻辑，引申出三大问题
究竟是什么原因造成大家都吃不饱
有什么办法能够解决吃不饱
如果只能舍断离，哪个维度的产品线该放弃治疗
有些复杂的论题，无从下手
那就跟体检一般，从头到脚，来一次彻底的解析
02
首先，豪宅线
前两天，我写过一篇文章《我截图了，一位媒体大腕的朋友圈》，盘点了一波武汉的平以上的豪宅盘
别说，20多个项目真心不少
如果再加上平以上的大平层产品，那数量则更为庞大
一针见血的指出，大平层现在的销量都不大好
是什么原因造成的呢
产品力，大平层都是小区内占位最优、户型最好、品质最硬的王牌房源
价格高，大平层与中小户型的单价，并没有明显的拉开幅度，“意思意思”占主流
需求问题，从单身贵族到五口之家，没有人不想买个大平层吧
底层逻辑是，当房价上升到一定的水平时，必须置换才能完成购买大平层的行为
而置换现在卡壳了
为什么置换会变得困难，大概基于两个方面的因素
其一，挂牌量激增
截至近日，贝壳找房显示武汉挂牌二手房源为套
另据亿房网统计数据，武汉二手房成交周期同比去年，明显拉长
截至年10月，二手房平均成交周期在天以上
其二，变现需求强烈
众所周知，上一个全民炒房的狂欢时代里，很多人都买了房
其中很多人都是孤注一掷买的房，想对利润来一次暴击
如今，房子交房了，暴击没见着，每个月的房贷却是实打实的要还
所以，微利甚至割肉抛售的人大有人在
房价又是一个微妙的东西，追涨杀跌，不讲情面
更难以变现
其三，经纪人不推二手房，狂推新房
三道红线犹如紧箍咒一般，让身陷困局的房企，放手一搏
于是开始大幅让利于渠道，主城三环内的项目
3个点，觉得不够刺激继续追加到6个点、8个点
一套万房子，光佣金要给出去十几万，这完全就是不讲武德
重赏之下必有勇夫，相比较二手房区区买卖双方共3、4个点的中介费
经纪人当然把有购房需求的客户，往新房那里带呀
二手房压根就没有流量
大平层滞销，就是置换卡壳惹的祸
03
其次，改善线
同样是因为房价高了的原因，如今的改善线都会是一种自我的“降维打击”
也就是配套、面积，必须舍弃一样
举个例子
很多人都知道我去年买了四新招商樾望，面积约平
改善需求的我，从钟家村买到四新
其实主要是因为钟家村的大房子我买不起，暂时舍弃配套而选择了四新，为的是满足面积需求
当然，也还有另外一种选择
买在远洋，买它平的房源
那更多的是因为学区、因为交通、因为商业
也就是舍弃了面积诉求，而选择配套
反正，就是难以两全
因为总价门槛限制住了
很多朋友会说，那你置换不就可以鱼和熊掌兼得了
这里的置换，跟豪宅客户的置换还有些不太一样
改善客户的置换，会存在一个租房过渡的时期
因为用来置换的房子，很可能是唯一值钱的住房
那么，从买新房到真的能够入住
经过等交房、装修、敞气、装修阵痛期，至少四年以上
这个时间是漫长的，特别是对于有孩子的家庭来说
哪个愿意孩子承受漂泊之苦
改善客户，干拔买房(不置换)占主流
精彩的地方来了
我住汉阳，去年的四新房价还能捡到元/平以下毛坯的漏，用于安放置换的心
今年全都上浮到00元/平精装了，并不便宜
那江岸区、江汉区、武昌区、洪山区的改善朋友呢
除了白沙洲、硚口外，还真没有低于00元/平的宝藏地块
不得不再次降维
要配套，面积得更小
要面积，板块更远郊
好吧，类似于中年男人的痛——心有余而力不足
改善的欲望，也冷了
04
再次，刚需线
价格方面，刚需盘的价格是没有问题的
稍微低点的，汉南、梧桐湖、鄂州在——元/平之间
这个价格，相当于我老婆、您嫂子四线城市的房价水平
再高一点，可能是00——元/平之间
这个选择就蛮多的，花山、东西湖、葛店、经开、黄家湖、青菱
平的房子，万左右
首付40万，30年按揭，月供元
怎么评价呢
不便宜，但也不是高不可攀
所以，京漂、沪漂，却没有汉漂
刚需的问题在哪里
是城市摊大饼的速度太快、房地产开发的速度太快
快到基础配套看不见房子的尾灯
刚需花万在武汉远郊买了房，却住不了
这成了刚需的尬点
05
最后，楼市运转系统的问题出在哪
嘴巴吃东西、胃来消化、肠道吸收与排泄，这是人体的运转系统
同理，楼市也有一套自己的传动系统
刚需买一套房——享受价格上涨红利后，改善再买房——变现一套或几套房后，豪宅客户置换买房
楼市里，推动各位买房的势能是什么——就是房价上涨的红利
这个巨大的红利，让所有人对于这个击鼓传花的游戏，乐此不彼
现在这个红利出了问题
涨多少、跌多少是一回事，关键问题是“套现”
整个楼市浑身不舒服的症结在于，主城老破小没人买了
可别小看这个问题，这就是牵一发而动全身的重点
老破小没人买、没人租
改善与豪宅的需求，都会大受关联
06
老破小为什么没人买了
我认为基于以下逻辑
第一，棚改变旧改
也就是老破小（大）不拆迁了，单车变摩托的财富运动戛然而止
谁都不愿意接这最后一棒
老破小一直在降价，越降越没人买
这是我外婆家位于钟家村附近的老房子，青石小区
40多岁的房龄，前两年还能够卖到00元/平
如今单价已经跌至00元/平，仍无人问津
第二，年轻人都成了置业专家，世间再无房产小白
一套房都没有买过的年轻人，在各种
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